Geachte dames en heren,
Graag maken wij – mede namens Bouwend Nederland en Neprom – gebruik van de mogelijkheid te reageren op de internetconsultatie voor het concept-Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties.
Het bestrijden van het woningtekort en het aanjagen van de productie van (betaalbare) huurwoningen zou een absolute topprioriteit van het kabinet moeten zijn. Marktpartijen willen deze opgave zo snel mogelijk oppakken. Dit voorstel, dat tracht het ontbreken van btw-heffing bij vastgoedaandelentransacties te repareren, vormt echter een belangrijke bedreiging voor die maatschappelijke bouwopgave, met name van huurwoningen. Ook projecten in het kader van de energietransitie worden door dit voorstel geraakt. Daarnaast leidt het voorstel tot dubbele heffing en belemmert het economisch en maatschappelijk gewenste samenwerkingsvormen. In deze brief lichten wij de ongewenste maatschappelijke effecten en de 'overkill' in het voorstel toe.
Vanwege de negatieve maatschappelijke effecten verzoeken wij u indiening van het concept wetsvoorstel te heroverwegen, dan wel het voorstel grondig te herzien.
Voorstel leidt tot dubbele heffing en belemmert samenwerkingen en overnames
Het voorstel tracht het ontbreken van btw-heffing te repareren door een extra heffing van overdrachtsbelasting. Het voorstel heeft echter een veel bredere werking en leidt op de volgende punten tot 'overkill':
- Het voorstel grijpt ook in bij samenwerkingen en overnames van partijen die wél btw-aftrekgerechtigde prestaties verrichten.
- Het voorstel leidt tot (gedeeltelijke) dubbele heffing.
- Het voorstel kent geen overgangsrecht voor lopende projecten.;
Ad 1. Samenwerkingen en overnames
In de praktijk worden veel samenwerkingen in de bouw- en projectwereld vormgegeven via een vennootschap. Dat kan zich voordoen bij allerlei soorten bouwprojecten, variërend van de ontwikkeling van projecten in het kader van de energietransitie, zoals een windmolen- of zonnepark, tot de bouw van koopwoningen of een bedrijfshal.
De keuze voor een vennootschap wordt in deze gevallen ingegeven door niet-fiscale redenen; om ontwikkelrisico's te kunnen delen, omdat dit de enige mogelijkheid is om bepaalde claims die aan de onroerende zaak kleven risicoloos mee over te kunnen laten gaan, projecten beter beheersbaar te maken of deze vooruitlopend op, of gedurende de ontwikkelfase eenvoudiger te kunnen overdragen aan een andere partij (overname). Maar ook omdat de betrokken aanleg- en transportovereenkomsten, vergunningen en subsidiebeschikkingen niet overdraagbaar zijn. De vormgeving in een vennootschap heeft daarmee niets te maken met het voorkomen van btw-heffing, de deelnemende partijen zijn namelijk btw-aftrekgerechtigd. Maar ze worden er wel door geraakt. Zo maakt het voorstel een overdracht van aandelen in zo'n samenwerking of overname standaard 10,4% duurder, terwijl daar op geen enkele manier sprake is van situaties die de wetgever met het voorstel beoogt te bestrijden. Uit economisch oogpunt wenselijke samenwerkingen en overnames worden dus belemmerd door het voorstel.
Ad 2. Dubbele heffing
Afhankelijk van de feitelijke situatie bij een project (belangrijk is onder meer hoe de locatie is gekocht) kan het voorstel leiden tot een drie keer hogere heffing in het totale realisatieproces van het vastgoed. Het voorstel leidt namelijk tot een effectieve belastingdruk van 27,22%- 30,22% (btw en overdrachtsbelasting) en niet tot een heffing van 10,4% waar het voorstel van uit gaat. In de bijlage bij deze brief treft u scenarioberekeningen aan waaruit dit blijkt.
Ad 3. Overgangsrecht lopende projecten
Het voorstel bevat geen overgangsrecht c.q. -periode. Lopende projecten waarvan na 2023 de aandelen worden overgedragen, worden dus onmiddellijk geraakt en vallen duurder uit. De betrokken partijen hebben hier bij het afsluiten van hun contracten geen rekening mee kunnen houden. Vanwege de eerdere goedkeuring van de staatssecretaris komt het voorstel bovendien onverwacht. Overgangsrecht – waarbij de huidige regels nog blijven gelden voor projecten die vóór de ingangsdatum van de wetswijziging contractueel zijn vastgelegd – is daarom wenselijk en redelijk.
Voorstel bedreigt maatschappelijke bouwopgave huurwoningen
Juist bij de bouw van betaalbare huurwoningen is het van groot belang dat projecten financieel haalbaar en juridisch mogelijk zijn. De juridische inkleding via een vennootschap kan dan bijdragen aan de grote maatschappelijke opgave voor woningbouw en is een nuttig instrument in gebiedsontwikkeling. In de praktijk wordt de vastgoedaandelentransactie zoals in het voorstel beschreven in een aantal situaties dan ook toegepast.
Er is geen sprake van misbruik-situaties die moeten worden bestreden, maar van een door de overheid juridisch en beleidsmatig geaccepteerde praktijk die bijdraagt aan maatschappelijk gewenste nieuwbouw. Een en ander wordt namelijk via de zogenaamde 'doorkijkbenadering' gesteund door de Hoge Raad. Ook de staatssecretaris van Financiën gaf eerder via een fiscaal beleidsbesluit zijn goedkeuring aan de fiscale gevolgen bij dergelijke overdrachten.
Het beeld dat bij vastgoedaandelentransacties in het geheel geen sprake zou zijn van heffing is bovendien onjuist: de btw op de ontwikkel- en bouwkosten is in die situatie immers niet aftrekbaar en ook is vaak al overdrachtsbelasting betaald bij de verwerving van de locatie. Het gaat er om te bepalen wat de belastingdruk is in het kader van de gehele realisatie van een onroerende zaak en niet alleen welke belasting van toepassing is op het moment van de overdracht van de eigendom. Uit de scenarioberekeningen die als bijlage zijn toegevoegd blijkt dat in de praktijk - afhankelijk van de feitelijke situatie – op de hele realisatie ook bij vastgoedaandelentransacties nog altijd een belastingdruk van 15,82%-18,82% blijft bestaan. Als de wetgever streeft naar heffing van 21% (btw) dan is het niet logisch om die belastingdruk te verhogen met 10,4% aangezien de heffing dan ruim boven de 21% uitkomt.
Alternatieven
VNO-NCW en MKB-Nederland snappen dat de wetgever niet wil dat zaken onbedoeld buiten de heffing blijven. De argumentatie hiervoor, zoals in de concept-toelichting wordt gegeven, overtuigt echter niet. Wij vragen ons bovendien af of alle alternatieven wel goed verkend zijn. Zo is het wellicht een alternatief om de (extra) heffing van overdrachtsbelasting te beperken tot het deel van de grondslag dat daadwerkelijk buiten de heffing blijft, of waarbij voor de bedoelde situaties een lager tarief wordt gehanteerd waardoor de effectieve heffing daadwerkelijk vergelijkbaar is met de gewenste heffing. Technisch nog correcter zou het zijn een oplossing in de Wet op de omzetbelasting 1968 te vinden, hoewel wij begrip hebben voor het feit dat dat niet eenvoudig is. Zo zal bijvoorbeeld verschillend worden aangekeken tegen een herintroductie van de integratieheffing btw. Als dit wordt overwogen is een grondige(r) analyse nodig van de gevolgen en (on)wenselijkheid daarvan voor verschillende partijen. Zoals gezegd gaan wij graag met u in gesprek om – vanuit de praktijk – mee te denken over deze mogelijke alternatieven.
In elk geval is het mogelijk een deel van de overkill uit het voorstel te halen door twee uitzonderingen op de voorgestelde regel toe te voegen, namelijk bij:
(1) aankopen van artikel 4 WBR lichamen waarbij bij de verkrijger van de aandelen een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van btw bestaat;
(2) transacties voorafgaande aan de start van de realisatie (in de zogenoemde bouw- en handelsfase).
Ook als deze uitzonderingen worden toegevoegd blijft overigens de bedreiging voor de maatschappelijke bouwopgave bestaan.
Kortom: wij hebben er ook ideeën over en gaan graag met uw ministerie in gesprek om die te verkennen.
Conclusie: intrekken of grondig herzien, graag in gesprek
Het voorstel heeft in onze ogen ongewenste maatschappelijke gevolgen en het werkt op meerdere punten veel breder dan de bedoeling is volgens de memorie van toelichting. Het voorstel leidt tot dubbele heffing en overgangsrecht ontbreekt. Het raakt gebiedsontwikkelingen rechtstreeks en zal een remmende werking hebben op het terugdringen van het woningtekort. Wij steunen het concept wetsvoorstel in de huidige vormgeving niet en verzoeken het voorstel te heroverwegen, dan wel grondig te herzien.
Graag gaan wij met u in overleg over het concept wetsvoorstel en mogelijke alternatieven.
Hoogachtend,
Drs. T.R.A. Grosfeld
Teammanager Economie, Ondernemerschap en Internationaal
Geachte dames en heren,
Graag maken wij – mede namens Bouwend Nederland en Neprom – gebruik van de mogelijkheid te reageren op de internetconsultatie voor het concept-Wetsvoorstel vastgoedaandelentransacties.
Het bestrijden van het woningtekort en het aanjagen van de productie van (betaalbare) huurwoningen zou een absolute topprioriteit van het kabinet moeten zijn. Marktpartijen willen deze opgave zo snel mogelijk oppakken. Dit voorstel, dat tracht het ontbreken van btw-heffing bij vastgoedaandelentransacties te repareren, vormt echter een belangrijke bedreiging voor die maatschappelijke bouwopgave, met name van huurwoningen. Ook projecten in het kader van de energietransitie worden door dit voorstel geraakt. Daarnaast leidt het voorstel tot dubbele heffing en belemmert het economisch en maatschappelijk gewenste samenwerkingsvormen. In deze brief lichten wij de ongewenste maatschappelijke effecten en de 'overkill' in het voorstel toe.
Vanwege de negatieve maatschappelijke effecten verzoeken wij u indiening van het concept wetsvoorstel te heroverwegen, dan wel het voorstel grondig te herzien.
Voorstel leidt tot dubbele heffing en belemmert samenwerkingen en overnames
Het voorstel tracht het ontbreken van btw-heffing te repareren door een extra heffing van overdrachtsbelasting. Het voorstel heeft echter een veel bredere werking en leidt op de volgende punten tot 'overkill':
Ad 1. Samenwerkingen en overnames
In de praktijk worden veel samenwerkingen in de bouw- en projectwereld vormgegeven via een vennootschap. Dat kan zich voordoen bij allerlei soorten bouwprojecten, variërend van de ontwikkeling van projecten in het kader van de energietransitie, zoals een windmolen- of zonnepark, tot de bouw van koopwoningen of een bedrijfshal.
De keuze voor een vennootschap wordt in deze gevallen ingegeven door niet-fiscale redenen; om ontwikkelrisico's te kunnen delen, omdat dit de enige mogelijkheid is om bepaalde claims die aan de onroerende zaak kleven risicoloos mee over te kunnen laten gaan, projecten beter beheersbaar te maken of deze vooruitlopend op, of gedurende de ontwikkelfase eenvoudiger te kunnen overdragen aan een andere partij (overname). Maar ook omdat de betrokken aanleg- en transportovereenkomsten, vergunningen en subsidiebeschikkingen niet overdraagbaar zijn. De vormgeving in een vennootschap heeft daarmee niets te maken met het voorkomen van btw-heffing, de deelnemende partijen zijn namelijk btw-aftrekgerechtigd. Maar ze worden er wel door geraakt. Zo maakt het voorstel een overdracht van aandelen in zo'n samenwerking of overname standaard 10,4% duurder, terwijl daar op geen enkele manier sprake is van situaties die de wetgever met het voorstel beoogt te bestrijden. Uit economisch oogpunt wenselijke samenwerkingen en overnames worden dus belemmerd door het voorstel.
Ad 2. Dubbele heffing
Afhankelijk van de feitelijke situatie bij een project (belangrijk is onder meer hoe de locatie is gekocht) kan het voorstel leiden tot een drie keer hogere heffing in het totale realisatieproces van het vastgoed. Het voorstel leidt namelijk tot een effectieve belastingdruk van 27,22%- 30,22% (btw en overdrachtsbelasting) en niet tot een heffing van 10,4% waar het voorstel van uit gaat. In de bijlage bij deze brief treft u scenarioberekeningen aan waaruit dit blijkt.
Ad 3. Overgangsrecht lopende projecten
Het voorstel bevat geen overgangsrecht c.q. -periode. Lopende projecten waarvan na 2023 de aandelen worden overgedragen, worden dus onmiddellijk geraakt en vallen duurder uit. De betrokken partijen hebben hier bij het afsluiten van hun contracten geen rekening mee kunnen houden. Vanwege de eerdere goedkeuring van de staatssecretaris komt het voorstel bovendien onverwacht. Overgangsrecht – waarbij de huidige regels nog blijven gelden voor projecten die vóór de ingangsdatum van de wetswijziging contractueel zijn vastgelegd – is daarom wenselijk en redelijk.
Voorstel bedreigt maatschappelijke bouwopgave huurwoningen
Juist bij de bouw van betaalbare huurwoningen is het van groot belang dat projecten financieel haalbaar en juridisch mogelijk zijn. De juridische inkleding via een vennootschap kan dan bijdragen aan de grote maatschappelijke opgave voor woningbouw en is een nuttig instrument in gebiedsontwikkeling. In de praktijk wordt de vastgoedaandelentransactie zoals in het voorstel beschreven in een aantal situaties dan ook toegepast.
Er is geen sprake van misbruik-situaties die moeten worden bestreden, maar van een door de overheid juridisch en beleidsmatig geaccepteerde praktijk die bijdraagt aan maatschappelijk gewenste nieuwbouw. Een en ander wordt namelijk via de zogenaamde 'doorkijkbenadering' gesteund door de Hoge Raad. Ook de staatssecretaris van Financiën gaf eerder via een fiscaal beleidsbesluit zijn goedkeuring aan de fiscale gevolgen bij dergelijke overdrachten.
Het beeld dat bij vastgoedaandelentransacties in het geheel geen sprake zou zijn van heffing is bovendien onjuist: de btw op de ontwikkel- en bouwkosten is in die situatie immers niet aftrekbaar en ook is vaak al overdrachtsbelasting betaald bij de verwerving van de locatie. Het gaat er om te bepalen wat de belastingdruk is in het kader van de gehele realisatie van een onroerende zaak en niet alleen welke belasting van toepassing is op het moment van de overdracht van de eigendom. Uit de scenarioberekeningen die als bijlage zijn toegevoegd blijkt dat in de praktijk - afhankelijk van de feitelijke situatie – op de hele realisatie ook bij vastgoedaandelentransacties nog altijd een belastingdruk van 15,82%-18,82% blijft bestaan. Als de wetgever streeft naar heffing van 21% (btw) dan is het niet logisch om die belastingdruk te verhogen met 10,4% aangezien de heffing dan ruim boven de 21% uitkomt.
Alternatieven
VNO-NCW en MKB-Nederland snappen dat de wetgever niet wil dat zaken onbedoeld buiten de heffing blijven. De argumentatie hiervoor, zoals in de concept-toelichting wordt gegeven, overtuigt echter niet. Wij vragen ons bovendien af of alle alternatieven wel goed verkend zijn. Zo is het wellicht een alternatief om de (extra) heffing van overdrachtsbelasting te beperken tot het deel van de grondslag dat daadwerkelijk buiten de heffing blijft, of waarbij voor de bedoelde situaties een lager tarief wordt gehanteerd waardoor de effectieve heffing daadwerkelijk vergelijkbaar is met de gewenste heffing. Technisch nog correcter zou het zijn een oplossing in de Wet op de omzetbelasting 1968 te vinden, hoewel wij begrip hebben voor het feit dat dat niet eenvoudig is. Zo zal bijvoorbeeld verschillend worden aangekeken tegen een herintroductie van de integratieheffing btw. Als dit wordt overwogen is een grondige(r) analyse nodig van de gevolgen en (on)wenselijkheid daarvan voor verschillende partijen. Zoals gezegd gaan wij graag met u in gesprek om – vanuit de praktijk – mee te denken over deze mogelijke alternatieven.
In elk geval is het mogelijk een deel van de overkill uit het voorstel te halen door twee uitzonderingen op de voorgestelde regel toe te voegen, namelijk bij:
(1) aankopen van artikel 4 WBR lichamen waarbij bij de verkrijger van de aandelen een volledig of nagenoeg volledig recht op aftrek van btw bestaat;
(2) transacties voorafgaande aan de start van de realisatie (in de zogenoemde bouw- en handelsfase).
Ook als deze uitzonderingen worden toegevoegd blijft overigens de bedreiging voor de maatschappelijke bouwopgave bestaan.
Kortom: wij hebben er ook ideeën over en gaan graag met uw ministerie in gesprek om die te verkennen.
Conclusie: intrekken of grondig herzien, graag in gesprek
Het voorstel heeft in onze ogen ongewenste maatschappelijke gevolgen en het werkt op meerdere punten veel breder dan de bedoeling is volgens de memorie van toelichting. Het voorstel leidt tot dubbele heffing en overgangsrecht ontbreekt. Het raakt gebiedsontwikkelingen rechtstreeks en zal een remmende werking hebben op het terugdringen van het woningtekort. Wij steunen het concept wetsvoorstel in de huidige vormgeving niet en verzoeken het voorstel te heroverwegen, dan wel grondig te herzien.
Graag gaan wij met u in overleg over het concept wetsvoorstel en mogelijke alternatieven.
Hoogachtend,
Drs. T.R.A. Grosfeld
Teammanager Economie, Ondernemerschap en Internationaal